إشكاليات التسجيل العقاري في محافظة القدس

إشكاليات التسجيل العقاري في محافظة القدس

ملكية الأراضي في القدس ونظام التسجيل العقاري

مقدمه

          وقعت مدينة القدس وفلسطين تحت الحكم العثماني منذ 1516 وحتى 1917 وخلال هذه الفترة كانت عمليات الشراء والبيع تتم خلال المحاكم الشرعية واعتبرت المحاكم حتى عام 1858 هي المصدر الرئيسي للتسجيلات العقارية .

فكان تسجيل البيع والشراء، وكل قضايا المجتمع آنذاك يتم بالمحكمة بحيث جاءت السجلات الشرعية خليط من المعاملات. وفي بداية عام 1858 بدأت السلطات العثمانية بتسجيل الأراضي بموجب كواشين طابو صادره عن دوائر حكوميه . واستمر هذا الوضع حتى سقوط فلسطين تحت الاحتلال البريطاني الذي بدأ باستخدام وسائل عصريه للتسجيل وتقسيم الأراضي . فبدأ بالمنطقة الساحلية بحيث وضع خرائط حدود لكل قرية من القرى ثم بدأ بعملية فر1948.ى أحواض والأحواض إلى قطع. وهذا كله مرتبط بشبكة إحداثيات عالميه، لمعرفة الموقع واستمر هذا الوضع حتى عام 1948 . فأصبحت الضفة الغربية مرتبطة بالأردن، التي بدأت باستكمال أعمال التسوية بدءاً من الشمال باتجاه الجنوب ، وأصبح ثلث الضفة الغربية مسجلاً بسجلات الطابو الرسمية والآخر بجدول الضرائب (التخمين) المرتبط بخرائط الأحواض الطبيعية. وجاءت حرب عام 1967 لتوقف هذه الأعمال .

ومن الفحص تبين لنا أن الملكيات تتوزع في الضفة الغربية كما يلي :

1-      ملكية خاصة مسجله على اسم مالك أو مستفيد يجوز له نقل رقبتها وتوريثها أو بيعها لمن يشاء ومتى يشاء وتقسيم الملكية الخاصة إلى :-

أ‌.        ملكية مسجله رسمياً مع كوشان طابو يكون المسجل في الكوشان هو نفسه المستفيد والمستعمل للأرض حالأسمائهم.ية حق الاستعمال والاستفادة دون تسجيل رسمي . هذا النوع من الملكية يشمل وارثين لم يقوموا بنقل الملكية رسمياً من أسماء أجدادهم أو والديهم لأسمائهم . أو المالكين قاموا بشراء قطعة ارض بواسطة عقد بيع ولم ينقلوا الملكية رسمياً أو أسمائهم. ونوع آخر هم مالكون لهم حق الاستفادة والاستغلحالياً.ة المفتاحيه أو الرهينة أو أي ترتيب آخر ولكن الأرض والمبنى غير مسجل على أسمائهم الحالية. وهذا النوع من الملكية يحق الاستعمال أو الاستفادة بالتوريث ما زالت الأرض مسجله رسمياً على اسم المالك الأصلي. يختلف عن اسم المستعمل أو المستفيد من المالك حالياً .

2-      أملاك البلدية:نقسم إلى أملاك وقفيه إسلاميه ومسيحيه وهذه تنقسم إلى أقسام مثل وقف عام ووقف ذري .

3-      أملاك البلدية : وهي الأملاك المسجلة باسم البلدية من أراضي عامة أو طرق أو حدائق ومسجلة بشكل رسمي باسمها .

4-      أملاك الدولة: هي الأراضي التي سجلت باسم الدولة حسب قانون الأراضي العثماني الصادر عام 1858 أو أمر ترسمياً.راضي الانتدابي سنة 1928 أو إن هذه الأراضي تمت مصادرتها من مالكين لصالح الدولة.

5-      أراضي مختلف أو متنازع عليها بين الدولة ومالكين يدعون ملكيتها ولكنهم لم يستطيعون أثبات هذه الملكية رسمياً .

6-      أراضي مشاع القرية / مسجله باسم مختار القرية لصالح الأهالي ولكن دون وجود تسويه أو إثبات ملكية (بيادر، عين ماء ..).

الملكيات في محافظة القدس

أنواع الملكيات السابقة يجب تحديدها على الأرض بشكل عيني وبموجب خارطة تبين حدود كل قطعه ومساحتها. ومن فحص واقعي لتحديد أو إثبات موقع الملكية في القدس ومنطقتها نجد إشكاليات وتناقضات كثيرة وهذه الإشكاليات والصعوبات تعود إلى عدم إنهاء تسويه الأراضي في القدس. ويمكن تصنيف أراضي القدس من حيث التسوية إلى أربعة أصناف.

1-      أراضي تمت تسويتها نهائياًَ. والأرض بها مقسمه إلى أحواض وقطع مع حدود رسميه مسجله حسب المالكين (قلنديا 1936 وبيت عنان 1956).

2-      أراضي تمت تسويتها جزئياً حيث تمت عليه تسويتها ومسحها وصدر جدول ادعاءات بها ولم تصادق نهائياً. (بيت حنينا، شعفاط ).

3-      أراضي ما زالت بدون تسويه ومسجله كأحواض طبيعيه (تخمين).

4-      أراضي مستثناه من التسوية وتشمل المناطق المبينة في حدود القرى أو داخل مدينة القدس .

والجدول التالي يبين توزيع مناطق القدس حسب نوع التسوية، حيث إن مدينة القدس داخل حدود بلدية القدس الموسعة بعد عام 1967 ضم إليها قرى ومناطق عدة وضعها من حيث التسوية مختلف ومتنوع.

 وضع تسوية الأراضي في مناطق مختلفة في القدس

ونتيجة لهذا الوضع المعقد ونتيجة للأوامر العسكرية الصادرة بعد الاحتلال بوقف أعمال التسوية في القدس والضفة الغربية ، ونتيجة للتطور العمراني وحدوث تزوير والبيوعات لعدة مرات لقطعه واحده . ونتيجة لأعمال المصادرة التي تمت منذ عام 1967وحتى 1995 داخل حدود بلدية القدس، وفقدان كثير من الأوراق الثبوتية نتيجة للاحتلال والبدء بأعمال المصادرة باستخدام مجموعة من القوانين الإسرائيلية (أملاك الغائبين، التنظيم والبناء، المصلحة العامة) وعدم وجود مرجعية للمواطن الفلسطيني ، اتخذت إدارة جمعية الدراسات العربية في عام 1998 قراراً بأن تقوم دائرة الخرائط ونظم المعلومات بعمل فهرسة وأرشفة الوثائق ضمن برنامج عصري، يمكن الرجوع إليه واسترجاع المعلومات بأسرع وقت ممكن.وتم تمويله من دولة الإمارات العربية/الشارقة واتخذ قرار بأن يبدأ العمل بإدخال المعلومات البيانية حسب السجلات الأردنية الموجودة في الأردن، باعتبار بان الأردن كان في منطقة الوسط للبيانات (العثماني البريطاني، الإسرائيلي) .

الخطوات الفنية في مشروع توثيق الأملاك في القدس الشرقية

1-      اعتماد طريق الماسح الضوئي ((Scanner والتي وقع عليها الاختيار بدلاً من الحوسبة اليدوية وذلك للتقليل قدر الإمكان من الخطأ البشري ، وإمكانية العمل على شاشة الحاسوب بدقة اكبر من خلال عملية التكبير للوائح وابراز الخطوط التي تفصل بين القسائم .

2-      بعد الانتهاء من عملية ال Scanning وأرشفة جميع الأحواض والمناطق على شكل خرائط رقمية ، تمت عملية معالجة الأحواض ووضعها في موقعها الجغرافي حسب التربيع الفلسطيني .

3-      البدء بعملية الحوسبة وتحويلها إلى خرائط رقمية باستخدام برنامج الرسم Auto Cad.

4-      بناء الملف على أساس نظام المعلومات الجغرافية باستخدام برنامج Arc – Info

5-      تحويل الملف بعد عملية بنائه بعد ربطه بالجداول بدلالة آل ID المشترك.

6-      في نفس الوقت كانت تتم عملية إدخال البيانات على برنامج Access وتم أعطاء كود موحد يشمل رقم الحوض والقطعة.

التسجيل العقاري للبلدة القديمة

تبلغ مساحة البلدة القديمة 871 دونماً. ويوجد بداخلها أقدس المقدسات العالمية للديانات الثلاث. وبهذه البقعة يعتبر أي امتلاك أو تملك انجازاً لأي طرف من الأطراف . وقد حدثت إشكالات كبيره في فترات سابقه بين الطوائف المختلفة على حقوق الملك . ولما كانت الدولة هي المسئولة على البلدة القديمة حتى عام 1917 فقد كان السلطان له الحق في وهب أو بيع أي جزء من الأراضي وخاصة في الفترة المتقدمة من انهيار الدولة العثمانية حيث بدأ صراع القناصل وتدخل الدول في شؤونها الداخلية . وجاءت الحكومة البريطانية وبدأت في عملية تسجيل والبيع ضمن السجلات العقارية ، ثم قامت بتقسيم البلدة القديمة إلى 59 حوضاً وبدأت بتقسيم الأحواض إلى قطع وإعطاء القطع أرقام ترتبط بقيود دفع الضرائب البلدية عليها ، ثم جاءت الأردن واستكملت هذه الإجراءات حتى عام 1967 ، فوضعت نظاماً جديداً ليس له علاقة بالحوض والقطعة ، وهذا النظام جاء حسب صفحه والسجل ، ثم رقم ملف ، مما أدى إلى تعقيد الأمور وخاصة وان من كان مسئولا على هذه الملفات قد توفي أو إن الملفات نفسها قد فقدت نتيجة للاحتلال، وعدم متابعة هذه الأمور حتى تاريخ البدء بالمشروع، وعندما بدأنا بعملية تسجيل الأملاك داخل البلدة القديمة وضعنا إمامنا تصوراً من اين نبدأ ؟ أو كيف نبدأ ؟ وعلى أي أساس؟ فبدأنا بوضع خطه اثمرت بالحصول على 20% من المعلومات وهي :

1. تقسيم الأملاك حسب الوقف - إسلامي ، مسيحي ، ذري ، يهودي .
2. أملاك خاصة .

اما بالنسبة إلى الأملاك الذرية فكان هنالك تعاون كبير مع متولي الوقف وخاصة أصحاب الوقفيات الكبيرة ، اللذين يحتفظون بالسجلات كاملة من الفترة العثمانية وحتى الفترة الأردنية .

3-الأوقاف المسيحية وخاصة الأوقاف الارثودكسيه والتي تم الحصول على جزء منها من مختار الطائفة .

4- السجلات الموجودة بدائرة الأراضي في عمان ، وهي سجلات البيوع والرهن وهي قليله جداً بالنسبة إلى حجم الأبنية بداخل البلدة القديمة .

5- السجلات الوقفية الإسلامية ، وهي ذات حجم كبير وهي على أنواع .

6- سجلات حارس أملاك العدو .

7- وثائق الملكية الخاصة وهي قليله .

وتبين بعد إن تم جرد جميع البيانات من مصادرها المختلفة بأن الوثائق لم تصل 20% من مجموع الأملاك داخل البلدة القديمة مما أدى إلى البدء بعمل ميداني لاستكمال النقص عن طريق ملء استمارات تم تصميمها للمسح الميداني .

وعلى ضوء الاستبيان تم معرفة مواضيع أهمها :-

-       الاستعمال الحالي للعقار .

-       نوعية العقار .

-       المالك للعقار .

-       الوثائق الموجودة لدى المسؤول .

وكان لهذا العمل الكبير في استكمال النقص الذي ظهر بالسجلات التي تم الحصول عليها .

إشكاليات التسجيل العقاري:

إن عدم وجود دائرة رسميه للتسجيل العقاري، وإتباع أسلوب الوكالات الدورية، أدى في نهاية الأمر إلى حدوث ارباك لعمليات البيع والشراء، بالإضافة إلى دخول عناصر غير شريفه أدت إلى إن يتم البيع لنفس القطعة أكثر من مرة، مما أدى إلى حدوث تلاعب كبير بالملكيات، كما إن قسم كبير من أصحاب الأملاك موجودين بالخارج وينطبق عليهم قانون الغائبين، الذي أدى إلى استغلاله من اجل البيوع دون التشاور مع الملاك. كما إن الاحتلال ساعد هذه العناصر في الاستمرار في الغش وإحداث إرباكات أمام البيع والشراء. الذي أدى في النهاية إلى توقف البيوعات . كما أن التغيرات التي حدثت منذ عام 1967 وحتى 2005 لم تسجل بالسجلات الرسمية على اعتبار إن الوكالات هي أصلا غير رسمية، وبالتالي فإن توجه المواطن المقدسي إلى التسجيل أو البيع في مؤسسة رسمية قد توقف بسبب الاغلاقات التي حدثت للمؤسسات عام 2001 وان إنهاء إشكاليات التسجيل العقاري بالقدس سيكون فقط عندما يزول الاحتلال وحتى ذلك اليوم سنبقى في إشكالية كبيرة تزداد يوماً بعد يوم.